Wann muss der Mieter Nebenkosten zahlen?

Kaum jemandem ist bekannt, dass der Gesetzgeber in den §§ 535 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) von der sogenannten Inklusivmiete ausgeht. Dies bedeutet, dass in der vereinbarten Mietzahlung bereits sämtliche Nebenkosten enthalten sein sollen. Dies bedeutet ferner, dass die Erhebung von Vorauszahlungen auf die anfallenden Nebenkosten heute zwar allgemein üblich, aber keineswegs gesetzlich notwendig ist.

Vielmehr setzt die Umlegung von Mietnebenkosten eine entsprechende Vereinbarung voraus, die sich zum Einen auf die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen beziehen muss und zum Anderen auf die abzurechnenden Kosten. Unklarheiten darüber, ob eine solche Vereinbarung getroffen wurde, gehen stets zu Lasten des Vermieters. Eine Vermutung für eine gewollte Nebenkostenumlegung besteht nicht. Die umzulegenden Nebenkostenpositionen müssen daher im Mietvertrag entweder einzeln aufgeführt werden oder es wird auf gesetzliche Bestimmungen verwiesen, in denen eine solche Aufzählung bereits enthalten ist, wie beispielsweise § 2 der Betriebskostenverordnung. Besonders bei der Verwendung von Einzelaufstellungen ist auf eine sorgfältige Vertragsabfassung zu achten. Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung oder kann der Vermieter eine solche nicht nachweisen, muss der Mieter für derartige Betriebskosten keine Zahlungen leisten. Vor diesem Hintergrund sollten insbesondere Mieter größerer Gewerbeobjekte mit hohen Betriebskostenvorauszahlungen ihre Mietverträge einer fachanwaltlichen Überprüfung zuführen, da hier regelmäßig wirksame Regelungen fehlen oder zumindest unklar sind.

Rechtsanwälte und Fachanwälte