Mietrecht: Anpassung des Mietobjekts an den Stand der Technik

Gemäß § 535 BGB schuldet der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses. Dabei kommt es jedoch grundsätzlich auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten.

Demgemäß entsteht die Frage, unter welchen Umständen der Mieter einen Anspruch auf Veränderung der Mietsache, auf Modernisierung oder auf Herrichtung nach den neuesten Erkenntnissen der Wissenschaft und Technik hat. Eine Veränderung der technischen Ausstattung der Mieträume gibt dem Mieter grundsätzlich jedoch auch bei der Änderung von technischen Normen keinen Anspruch auf Anpassung der Ausstattung, wenn im Übrigen der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung gewährleistet bleibt. Auf DIN-Vorschriften kann sich der Mieter daher nicht für einen Anspruch auf Veränderung der Mietsache berufen. Allerdings ist stets zu prüfen, ob und inwieweit dem Mieter der Gebrauch unter Beibehaltung der alten Ausstattung weiterhin zumutbar ist. Die Feststellung der Zumutbarkeitsgrenze kann naturgemäß nur im Einzelfall vorgenommen werden, wobei es auf die gesamtem Umständen, Ort, Sitte, Zweck und Preis der Räume ankommt.

Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht jedoch eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 BGB jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihre Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (Schallschutz, Auswechselung von Trinkwasserrohen).

Hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung kommt es allerdings nicht auf subjektive Befürchtungen des Mieters, sondern ausschließlich auf objektive Erkenntnisse an, wobei der jeweilige Entwicklungsstand der medizinischen, technischen, biologischen und sonstigen Erkenntnisse zu berücksichtigen ist.

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